• 北京推出共产权养老试点项目 投资商占5%产权 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    投资商占5%产权,95%出售给老人家庭。北京试点——

    共产权房 养老新选项(民生调查·一线新探索)

    本报 贺 勇

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    北京推出了共产权养老试点项目——朝阳区恭和家园每间居室5%产权由投资商永续持,另外95%出售给家60岁以上老人居民,允许出售。

    这种模式下,老新万博官网,新万博体育,万博体育滚球软件人可以在家中享受养老服务,企业也可以快速回笼资金,“轻装”上阵。同时,小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施,由企业持经营。此外,还通过一系列措施,保证投资商要想实现盈利,必须靠提供养老服务,而能靠卖房子,使养老房真正用于养老。

    截至1月2日,全国首个共产权养老试点项目——位于北京市朝阳区恭和家园,已认购签约养老居室143套。这标志着北京共产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。

    “该项目探索出了‘居室分割定向出售、公共服务空间持经营、限龄人群居住’共产权养老服务设施建设模式,吸引了社会优质资本进入养老服务业,破解了建设养老设施资本流动性瓶颈,效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”北京市民政局副局长李红兵说。

    这一模式究竟如何运行?能否为老人带来更多获得感?为我国养老产业发展带来哪些启示?进行了采访。

    老人在家享服务

    房子能拿产权证

    双桥恭和家园位于广渠路北侧,与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米,由“养老居室”“长期照料(医护)床位”和“公共空间”三大主体部分构成,融合了居家养老、社区养老和机构养老优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位,还社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施,可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

    每套居室内,均为无障碍设计。浴室比一般浴室要大,并且安装了座椅,老人可以坐着洗澡。为了防止老人忘带钥匙,开门可以刷卡进入,老人离开房间,屋内可自动断电。室内还安装了紧急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小时值守医护人员会立即赶来。”养老社区投资运营方负责人说。

    恭和养老院院长庞蕾介绍,老人在此可以获得生活管家服务,包括处理生活中遇到起居等问题,以及享受由社工提供服务、参与重大节日举行主题活动。此外,最重要是能享受到定期新万博官网,新万博体育,万博体育滚球软件健康评估、健康咨询等医护服务。“这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立养老供给格局,实现养老服务体系机对接。通过镶嵌在养老服务设施中居室出售,让老年人在自己家就可以享受养老机构专业化服务。”庞蕾说。

    按照规定,这365间养老居室是以“按份共”方式销售动产产权。即投资商永续持每间居室5%产权,95%份额出售给家60岁以上老人居民。住宅部分归企业所属5%产权能转卖,需由企业长期持、运营,购房者可以购买、出售其余95%产权,年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售,价格由买卖双方自主确定,收益也将归卖方所。但唯一条件是,买房或者租房人,家中也必须要60岁以上老人。

    “产权持者都将拥50年‘动产登记证’,赋予了购买者对养老居室资产权属。”李红兵表示,“在世资产,离世遗产”将再是梦想。

    企业资金回笼快

    兑现服务才盈利

    许多企业看中了养老产业这块诱人蛋糕。然而,由于养老相关产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄情况,部分实力够雄厚企业始终对投资这一领域较为谨慎。

    据业内人士介绍,目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来,通过公开市场拿地,以产权销售为核心,快速回笼资金,但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心,收入来源主要为床位费和护理费,资金回收较慢,难以实现快速扩张。

    李红兵直言,养老服务领域中,投资方在土地购买、设施建设等方面大量投入,给后续管理服务带来较大负担, 直接影响到服务质量。共产权试点,释放了社会资本流动性,可以使投资方快速收回重资产投入,“轻装”开展养老服务。这种模式,预期将激活养老服务市场,吸引更多社会资本进入养老服务业。

    根据《共产权养老服务设施试点方案》,恭和家园养老居室由养老服务企业与符合条件购买者共同持,其中企业只占5%份额,这无疑大大减轻了养老服务企业投入成本,利于资金快速回笼。

    另一方面,配套约占总面积40%医疗、护理、餐饮等公共服务设施,由企业持经营。“投资商仅仅销售养老居室,能实现盈利。相反,投资商如果信守为老服务承诺,将这些功能很强养老设施妥善经营,在社会老龄化大背景下,将成为良好经营性资产。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。

    多种措施防投机

    确保养老跑偏

    目前,试点项目恭和家园养老居室售价为每平方米4万元左右,明显低于周边二手房价格。与此同时,买卖恭和家园养老居室,受北京现行普通商品房限购政策影响。

    那么,共产权居室会会成为投资者竞逐目标,违背了养老初衷呢?北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调,这是一个养老项目,是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%居室产权,但却拥公共空间完全产权,更重要是,企业要对未来养老服务提供永续专业经营。

    北京市规土委副主任谢俊奇介绍,项目用地性质属于经营性养老设施,适用房地产土地利用政策。市规土委将加大监管力度,严禁以养老机构名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展无关活动,严禁改变土地使用性质。

    高峻松表示,为确保试点项目养老服务用途,在政府及关部门指导下,投资方设置了一系列防范试点政策滥用举措。比如开展购买资格评估,先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队,对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估,了解客户身份真实性、购房目、服务需求等。评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案还要交民政部门审核备案。

    与此同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元“基础服务费”,用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基础服务。“这笔费用,无论居室是否空置,都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。

    以试点项目每平方米4万元售价计算,一户79平方米项目,全款为316万元,50年所需缴纳服务费为180万元,这相当于共需缴款496万元,合每平方米6.3万元左右,较周边普通商品房已经没明显价格优势。

    此外,由于该项目完全按照养老建筑规范建造,用于养老照料、医疗康复、膳食管理公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高,相对于普通住宅,这种养老用房得房率偏低,只65%左右。无专业服务需求年轻人购买,是很划算。

    李红兵强调,该项目实施全过程,政府都是可控。“房子是用来住,养老服务设施是用来养老。在政府可控情况下,老年人了新选择。”

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